这两年的涉及到停车位的问题屡见不鲜，有的吐槽太贵、有的吐槽没车位，还有的吐槽部分新划的停车位收益应归业主所有，却被物业、开发商侵占。

  就在今天，“江苏高院”发文《小区外围的停车位，究竟属于谁？》，以官方案例针对小区里曾被忽略的外围车位，给出权威答案！

  江阴某小区建成于2004年，有11幢楼，包含商业用房和住宅楼。商业用房分布在小区外围，兼作小区内外的隔断使用。

  商业用房周围与市区公共道路间设有一些停车位，小区建成后很长一段时间内，这些停车位都处于开放状态，小区业主们对于车位的权属也没太在意。

  2017年，出于规范停车等原因，经向有关部门审批后，开发商对小区东面商业用房的外围停车位设置了停车道闸并委托给商户管理，相关停车位被相应商户用于仅限在自家消费的客户使用。

  业主认为：根据小区规划图纸，车位占用的是业主共有场地，依法应当属于业主所有；

  开发商认为：案涉车位并不属于民法典第275条第2款规定的车位，而是属于民法典第275条第1款规定的“规划用于停放汽车的车位”，并不属于业主共有；

  法院判决：争议车位并不在规划许可证载明的规划范围内，不仅如此，法庭还核查到，在小区建造完成后，这些车位没有单独办理产权登记手续登记于开发商名下；同时，建造成本是否确定并未计入业主购房费用，开发商对此亦语焉不详。

  最终商户自行拆除了道闸，业委会接管了车位，小区商户纷纷积极联系业委会租赁门前车位。

  后来小区业委会收到了第一笔外围车位的公共收益款18万余元。在听取业主意见后，业委会决定用部分收益款给业主们分红，这才有了这笔小区发出的“年终奖”。

  综上所述，小区道路上规划用于停放汽车的车位，属于开发商；规划之外新增的车位，属于业主共有。

  其实，在南京特别是主城区就有许多类似的情况，随着城市化进程的不断加快，老小区门口的停车位被重新规划、出租的现象经常发生，但许多业主并没意识到，这是自己的权益，收益基本被物业或开发商所得。

  在新增车位及车位收益的背后，是业委会从中斡旋，经业主表决同意后，业委会决定代表全体业主起诉开发商和商户，以“夺回”小区东面车位的使用权和收益权。

  这几年时间，慢慢的变多的小区开始成立业委会罢免物业，但也有不少小区准备罢免业委会。

  早几年，江宁某小区就曾有众多业主想要罢免现有业委会，业主的主要理由如下：

  1、小区环境差，根源不在物业，而在于业委会没有落实好监督管理工作，每年公共收益在百万以上，但小区环境却每况愈下。

  但也有不少小区业委会真真正正为业主要来了福利，比如今年仙林南大和园通过诉讼向亿文物业追讨的公共收益472万元。保留维修费用后，资金盈余部分（约444万）拿出来一次性分红，最后业委会投票决定每户分红1200元。

  就在昨天，南京正式对外发布《南京住宅物业管理条例》，其中重点提到了业委会，可见如今业委会的问题在民间也是非常重要。

  业主参与管理：成立业委会可以让业主更加热情参加小区管理，提高业主的归属感和责任感。

  提高服务的品质：业委会可以对物业公司做监督和协调，促使物业公司提升服务质量和管理水平。

  管理成本增加：成立业委会需要一定的成本，如人员工资、办公费用等，这些费用需要由业主共同承担。

  决策效率低下：小区管理的决策需要经过业委会的讨论和表决，程序繁琐，决策效率低下。

  可能存在管理不善：管理权力的分散可能导致管理不善的问题出现。例如，一些业委会成员可能存在私心或者管理水平不足，从而损害业主的利益。

  小区规模较小的情况下，成立业委会的意义不大。因为业主数量较少，可以通过其他方式进行管理。而规模较大的小区，由于业主数量众多，成立业委会有利于提高管理效率和业主的权益保障。

  如果物业公司的管理水平较高，服务的品质较好，那么成立业委会的意义就不大。因为物业公司已经能够很好地代表业主进行管理。而如果物业公司的管理水平较差，服务质量不高，那么成立业委会有利于对物业公司进行监督和协调。

  如果业主普遍缺乏参与小区管理的意识，那么成立业委会的意义就不大。因为业主的参与度不高，业委会的作用也就无法充分发挥。而如果业主普遍有参与管理的意识，那么成立业委会有利于提高业主的归属感和责任感，促进业主之间的联系和认同感。

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